Die Klägerin des zugrunde liegenden Streifalls, ein kirchliches Wohnungsunternehmen, hat in Bamberg eine Wohnanlage errichtet, die auch den Bedürfnissen älterer Menschen entspricht. Die Stadt Bamberg verpflichtete die Klägerin, wegen erhöhter Anforderungen an den Brandschutz eine Außentreppe als zweiten Rettungsweg vorzusehen.

Altengerechte Wohnanlage ist nicht als sogenannter Sonderbau einzustufen

Nach Auffassung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs ist die Klägerin jedoch nicht verpflichtet, einen zweiten baulichen Rettungsweg zu errichten, weil es sich bei der Wohnanlage nicht um einen sogenannten Sonderbau, insbesondere nicht um ein Altenwohnheim handele. Sonderbauten sind Anlagen und Räume, die unter anderem wegen der Zahl oder der Schutzbedürftigkeit der sich in ihnen aufhaltenden Personen ein besonderes Gefahrenpotential aufweisen. Die Organisationsstruktur dieser Wohnanlage entspreche jedoch nicht der eines typischen Altenwohnheims. Auch der Umstand, dass sich das Büro einer Sozialstation in der Nähe befinde, führe nicht unmittelbar zu einer Einstufung als Altenwohnheim. Bei der ferner erforderlichen Einzelfallbetrachtung habe die Stadt Bamberg auch unter Zuhilfenahme sachverständiger Stellungnahmen nicht darlegen können, dass im konkreten Fall zur Abwehr von erheblichen Gefahren für Leben und Gesundheit die Errichtung eines zweiten baulichen Rettungswegs trotzdem notwendig sei.

Bedeutung der Löschwasserversorgung im Bebauungsplanverfahren

In einem Bebauungsplanverfahren sind eine Vielzahl von Gesichtspunkten zu berücksichtigen. So kann es auch darauf ankommen, ob die Löschwasserversorgung sichergestellt ist. In dem konkreten Fall hatte der Gemeindebrandmeister als Träger öffentlicher Belange im Bauleitplanverfahren darauf hingewiesen, dass das vorhandene Rohrnetz. Nennweite 65 Millimeter, den Löschwasserbedarf nach dem Arbeitsblatt W 405 des DVGW mengenmäßig nicht gewährleistete. Demgegenüber konnte die Gemeinde nicht einfach auf die Möglichkeit des Einsatzes von Tanklöschfahrzeugen hinweisen. Bei einer Rohrnennweite von 65 Millimetern wäre nur eine Wasserlieferung von 600 bis 700 l/min gewährleistet gewesen, während das Arbeitsblatt W 405 DVGW als maßgebliche technische Regel von 800 l/min ausgeht. Tanklöschfahrzeuge sind eben wegen ihres geringen Fassungsvermögens nur sehr begrenzt geeignet, einen unzureichenden Löschwasserbedarf auszugleichen.
Ob eine vorhandene Wasserentnahmestelle ausreichte, was zweifelhaft. Jedoch hatte der zuständige Wasserversorgungsverband die Wasserleitung erneuert und verstärkt, sodass inzwischen eine ausreichende Löschwasserversorgung gewährleistet war. Unter diesen Umständen war der Einwand der mangelhaften Löschwasserversorgung unerheblich (Beschluss des Niedersächsischen Oberverwaltungsgerichts vom 22. Oktober 2003 - 1 MN 123/03 -).

Schwere brandschutz- und sicherheitstechnische Mängel in Geschäftsräumen

Nachdem ein Mietverhältnis im Jahre 1994 begonnen worden war, stellte sich im Jahre 2001 heraus, dass die Geschäftsräume nicht den öffentlich-rechtlichen Bestimmungen entsprachen. Deshalb erklärte der Mieter die außerordentliche Kündi-gung des Mietvertrages.
Tatsächlich war die gesamte Brandmelde- und Entrauchungsanlage nicht funktionsfähig. Die Entrauchungsöffnungen im Dach waren dauerhaft verschlossen. In einer Brandwand war ein Durchgang vorhanden. Auch waren nur noch Fragmente der Auslösung der Rauch- und Wärmeabzugsanlage vorhanden. Zwei Brandmelder waren außer Funktion. Die Rauchmelder waren funktionslos, weil sie weder mit den Rauch- und Wärmeabzugsklappen noch mit der Sprinkleranlage und den Wassernebelanlagen verbunden waren. Die Mängel waren insgesamt so schwer-wiegend, dass auch eine sofortige Schließung des Betriebes durch die Behörden in Betracht kam.
Nach dem vorhandenen Zustand war ein wirksamer Brandschutz in den Mieträumen nicht gewährleistet. Es bestand die konkrete und nahe liegende Gefahr, dass bereits ein kleiner Brand binnen kürzester Frist erhebliche Gesundheitsschäden verursachen könnte. Im Falle eines Brandes hätten sich die Rauchabzugsklappen nicht automatisch geöffnet, der Rauch wäre nicht entwichen, er hätte sich in einer Halle ausgebreitet. Das Risiko für die in der Halle anwesenden Personen wäre hierdurch erheblich erhöht gewesen. Es hätte deshalb die Gefahr bestanden, dass diesen Personen eine rechtzeitige Flucht nicht gelungen wäre. Auch wäre infolge der Rauchentwicklung im Gebäude das Eingreifen der Feuerwehr erheblich erschwert und verzögert worden.
Dies reichte für die Annahme einer mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbundenen Raumbeschaffenheit aus, die zur vorzeitigen Kündigung des Mietver-trages berechtigte, wie sich aus dem Urteil des Kammergerichtes vom 22. September 2003 - 12 U 15/02 - ergibt. Es bestand die konkrete Gefahr, dass aus jedem kleinen Brand wegen der funktionsunfähigen Brandschutzeinrichtung ein Großbrand enstehen konnte.

Zwei voneinander unabhängige Rettungswege müssen sein

Das Bauordnungsrecht verlangt allgemein, dass jede Nutzungseinheit mit Aufenthaltsräumen in jedem Geschoss über mindestens zwei voneinander unabhängige Rettungswege erreichbar sein muss.
Kennzeichnend für eine Nutzungseinheit ist der Umstand, dass der bzw. die Nutzer funktional zusammengehörende Räumlichkeiten gemeinsam in Anspruch nimmt/nehmen, die einzelnen Räumlichkeiten damit jedem Nutzer im Prinzip unbeschränkt auch dafür offen stehen, dort im Gefahrenfall einen Fluchtweg zu finden.
Klassisches Beispiel dafür ist die Wohnung. Aber auch Büroeinheiten, Praxen, gewerbliche Betriebe und Verwaltungseinheiten können Nutzungseinheiten sein, an denen die ge-schossweise bezogenen Anforderungen des Brandschutzes auszurechnen sind.
Wenn beispielsweise in einem Hotel eine Nutzungseinheit mit Gastzimmer, Bad und eigenem Zimmerflur vorhanden ist, ist es dem Gast regelmäßig nicht oder kaum möglich, in andere Hotelzimmer zu gelangen und dort im Gefahrenfall einen Weg nach draußen zu finden. Gleiches gilt für die Rettungskräfte, die von außen zu einem gefährdeten Hotelgast gelangen wollen.
In dem konkreten Fall ergaben sich die Probleme aus der vorgesehenen Ausgestaltung der Rettungswege. Durch die geplante Verlängerung eines Geschossflures hätte allerdings bei einer Verqualmung des Treppenraumes die weitere Möglichkeit bestanden, über ein gegenüber dem Eingang des Treppenraumes befindliches und zur Straße hin ausgerichtetes Fenster nach außen zu gelangen bzw. von dort aus das Gebäudeinnere zu erreichen, soweit dieses Fenster von der Straße her von der Feuerwehr erreichbar war. Diese Fluchtmöglichkeit unter Inanspruchnahme des Fensters setzte aber ebenso wie der Fluchtweg über den Treppenraum voraus, dass der zu dem Treppenraum und zu dem gegenüberliegenden Fenster allein hinführende und im übrigen fensterlose Geschossflur nicht selbst durch Brandeinwirkungen blockiert war. Da diese Erreichbarkeit nicht gesichert war, konnte von zwei funktional voneinander unabhängigen Rettungswegen nicht gesprochen werden. Die Sicherstellung zweier alternativ tauglicher Fluchtwege, die zur wirksamen Rettung und Brandbekämpfung vorausgesetzt werden, war damit nicht gegeben.
Diese Auffassung hat das Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen im Beschluss vom 7.7.1997 (10 A 3367/94) vertreten.

Höhere Brandschutzanforderungen (nicht immer gerechtfertigt)

Die Landesbauordnungen sehen allgemein vor, dass die Bauaufsichtsbehörde an rechtmäßig bestehende bauliche Anlagen nachträgliche Anforderungen stellen darf, soweit dies zur Abwehr von Gefahren für Leben und Gesundheit notwendig ist. Dabei darf es sich aber nicht lediglich um eine abstrakte Gefahr handeln.
Nach dem Beschluss des Hessischen Verwaltungsgerichtshofes vom 18.10.1999 (4 G 3007/97) genügt der bloße Umstand, dass der Gesetzgeber brandschutzrechtliche Vorschriften verschärft hat, allein nicht, ein bauaufsichtliches Einschreiten mit dem Ziel der Veränderung rechtmäßig bestehender baulicher Anlagen zu rechtfertigen.
Erkennt der Gesetzgeber eine neue Gefahrenlage für Leben und Gesundheit, zu deren Bewältigung auch bei allein bestehenden baulichen Anlagen bestimmte Sicherheitsvorkehrungen erforderlich sind, so muss der Gesetzgeber selbst - unter Einhaltung einer angemessenen Übergangsfrist - allen Eigentümern oder Betreibern bestehender baulicher Anlagen unmittelbar eine entsprechende Nachrüs-tungspflicht auferlegen.
Sieht der Gesetzgeber davon ab und fordert er erhöhte brandschutzrechtliche Standards nur bei der Errichtung von Neubauten, so vermag der erhöhte vom Gesetzgeber bei Errichtung von Neubauten geforderte Sicherheitsstandard allein nachträglich generelle bauaufsichtliche Anforderungen an rechtmäßig bestehende bauliche Anlagen nicht zu rechtfertigen, sondern es bedarf einer konkreten Überprüfung und Beurteilung der jeweiligen baulichen Situation im Einzelfall.
In dem konkreten Fall hatte die Bauaufsichtsbehörde die Auffassung vertreten, die Gefahr wäre erheblich. Das Gericht meinte jedoch, eine erhebliche Gefahr wäre nicht konkret festgestellt worden. Vielmehr würde es um eine nicht näher untersuchte Gefahr für bedeutende Rechtsgüter gehen.
 Im Hinblick darauf, dass es zum Wesen brandschutzrechtlicher Vorschriften gehört, dass diese zum Schutz von Leben und Gesundheit zum Teil auch vorsorgliche Schutzbestimmungen für einen bei vielen Bauten nicht wahrscheinlichen, anderer-seits aber - etwa auch im Hinblick auf mutwillige Brandstiftung - auch nicht auszuschließenden Fall eines Brandes treffen und dass es nach Ausbruch eines Brandes für die Anordnung von Vorsorgemaßnahmen zu spät ist, kann die nachträgliche Forderung von Maßnahmen des Brandschutzes nicht davon abhängig gemacht werden, dass im Einzelfall bereits eine konkrete Gefahr im Sinne der herkömmlichen allgemeinen ordnungsrechtlichen Definition vorhanden ist. Eine solche Gefahr ist nämlich erst dann anzunehmen, wenn es im konkreten Einzelfall in überschaubarer Zukunft mit einem Schadeneintritt hinreichend wahrscheinlich gerechnet werden kann.
Der Bauaufsichtsbehörde muss es jedoch möglich sein, bei Feststellung einer erheblichen Gefahrensituation im Einzelfall, die dadurch gekennzeichnet ist, dass Gefahrbekämpfungs- oder Rettungsmöglichkeiten nach heutiger Kenntnis typischer Schadensverläufe unzulänglich sind, auch dann zusätzliche Schutzvorkehrungen bei rechtmäßig bestehenden Gebäuden zu verlangen, wenn keine hohe Wahrscheinlichkeit für einen Schadeneintritt in absehbarer Zeit vorliegt, dieser andererseits aber auch nicht ganz unwahrscheinlich ist.
Um festzustellen, ob im konkreten Fall eine erhebliche Gefahrensituation gegeben war, hätte die Bauaufsichtsbehörde die Brandlasten im Kellergeschoss der Liegenschaft, im Treppenhaus und in den Wohneinheiten, die Gefährdungspotentiale durch die Heizungseinrichtung sowie das Maß der Rauchdichtigkeit der Kellerabschlusstür sowie der Wohnungstüren ermitteln müssen. Ferner hätte die konkrete Tauglichkeit des ersten Rettungswegs und die Möglichkeit der Rettung der Bewohner der rückwärtigen Wohnungen durch die straßenseitigen Wohnungen hindurch näher geprüft werden müssen.
Diese noch zu ermittelnden Tatsachen mussten dann einer fachkundigen brandschutztechnischen Bewertung unterzogen werden. Erst wenn sich dann ergab, dass die Gefahrenpotentiale so groß waren, dass zur Wahrung von Leben und Gesundheit die Einrichtung eines zweiten Rettungsweges notwendig war, waren die Voraussetzungen für ein Einschreiten der Bauaufsichtsbehörde nach der Landesbauordnung gegeben.

Mietkündigung wegen fehlenden Brandschutzes

Eine Gemeinde hatte ein Gebäude zunächst zur Unterbringung von Aussiedlern an-gemietet. Als dieser Bedarf entfiel, wurde zwischen dem Vermieter und der Gemeinde als Mieter vereinbart, dass das Objekt für die restliche Mietzeit nach Belieben verwen-det werden durfte. Später erklärte die Gemeinde dann die fristlose Kündigung des Vertragsverhältnisses wegen mangelnden Brandschutzes und der daraus hervorge-henden Gefahr für Leib und Leben der Bewohner. Sie war damit aber nicht erfolgreich, weil der Vermieter die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Brandschutzvorschriften nicht zu gewährleisten hatte. Dies kam nur für die ursprüngliche Vertragsfassung in Frage, die die Unterbringung von Aussiedlern sicherstellen wollte, nicht aber mehr für die Zeit nach der Vertragsänderung.
 Mit der Vertragsänderung wäre eine ganz erhebliche Verschärfung der Gewährleistung verbunden gewesen, wenn der Vermieter dafür hätte einstehen müssen, dass die Ge-meinde als Mieter jeden beliebigen Vertragszweck bauordnungs- und bauplanungs-rechtlich verfolgen konnte. Das Oberlandesgericht Düsseldorf meint im Urteil vom 16. Dezember 2003 (I 24 U 94/03): "Sieht der Mietvertrag keinen bestimmten Vertragszweck vor, trägt der Mieter das Risiko, dass es für die Zwecke verwendet werden kann, für welche er es bestimmt." Sonst haftet der Vermieter grundsätzlich dafür, dass grundstücksbezogene öffentlichrechtliche Beschränkungen auch während der Vertragslaufzeit nicht den vereinbarten Vertragszweck gefährden.

Zulässige Personenzahlen in Versammlungsstätten
Dipl.-Ing. MATTHIAS DIETRICH, Wuppertal

Zu einem richtungsweisenden Urteil in Bezug auf den Vorbeugenden Brandschutz in Versammlungsstätten und den Anwendungsbereich der Versammlungsstättenverordnung kam kürzlich das Oberlandesgericht Düsseldorf (Urteil vom 29. April 2004, Aktenzeichen: 1-5 U144/03). Die Klägerin hatte als Eigentümerin einen etwa 2000 Quadratmeter großen Teilbereich eines Gebäudes in einer großen kreisfreien Stadt im Ruhrgebiet einer Nutzungsänderung unterzogen und zum Betrieb eines Fitnessstudios vermietet. In diesem Zusammenhang wurde ein entsprechender Bauantrag gestellt und ein Brandschutzkonzept gemäß den landesrechtlichen Bestimmungen eingereicht.
Der Ersteller des Brandschutzkonzeptes kam zu dem Ergebnis, dass aufgrund der vorgesehenen Nutzung und der für Besucher zugänglichen Flächen mit einer Besucherzahl von mehr als 200 Personen gerechnet werden müsse und das betreffende Projekt daher vom Geltungsbereich der Versammlungsstättenverordnung erfasst werden würde. Dies geschah unter anderem vor dem Hintergrund, dass die Mieterin beabsichtigte, in unregelmäßigen Abständen Sonderveranstaltungen (zum Beispiel Diskothekveranstaltungen) auszurichten. Das Brandschutzkonzept wurde im Entwurfsstadium mit der zuständigen Brandschutzdienststelle abgestimmt und mit dem Bauantrag bei der Genehmigungsbehörde eingereicht. Auf dieser Grundlage wurde die Baugenehmigung erteilt.
Nach Abschluss der Baumaßnahmen wurde auf Veranlassung der Eigentümerin bei der Bauaufsicht ein überarbeiteter Antrag gestellt, wonach nunmehr innerhalb des Fitnessstudios lediglich die zeitgleiche Anwesenheit von bis zu 149 Personen vorgesehen war. Die Durchführung von Sonderveranstaltungen sollte jetzt jeweils auf Grundlage einer "Sondergenehmigung" erfolgen. Ziel dieses Antrages war es, das Objekt nachträglich vom Geltungsbereich der Versammlungsstättenverordnung zu "befreien". Der Antrag wurde durch die zuständige Genehmigungsbehörde positiv beschieden. Aufgrund dieser Entscheidung verklagte die Eigentümerin den Architekten und verkündete dem Ersteller des Brandschutzkonzeptes den Streit: Der Ersteller des Brandschutzkonzeptes hätte mit seinem Gutachten und der Annahme, dass das Projekt unter den Geltungsbereich der Versammlungsstättenverordnung fällt, die Ausführung unnötiger und völlig überzogener Brandschutzmaßnahmen verursacht. Vielmehr wäre es Aufgabe des Erstellers des Brandschutzkonzeptes gewesen, ein "optimales, insbesondere unter den Gesichtspunkten der Wirtschaftlichkeit günstiges Konzept zu erarbeiten".
Weiter hätte der zuständige Architekt den "Planungsfehler" des Brandschutzsachverständigen erkennen und die Zahl der Nutzer bereits im ersten Bauantrag auf 149 Personen begrenzen müssen. Dann wäre die Baugenehmigung mit wesentlich geringeren Auflagen erteilt worden; das Bauvorhaben hätte infolgedessen billiger verwirklicht werden können. Daher sei der Architekt ebenfalls schadensersatzpflichtig.
Architekt und Brandschutzsachverständiger (Streithelfer des Architekten) führten dagegen aus, dass schon allein aufgrund der vorgesehenen Nutzung und der für Besucher zugänglichen Flächen eine theoretische Besucherzahl von wesentlich mehr als 200 Personen zu erwarten wäre. Vielmehr ergäbe sich die bei der Planung zu erwartende Besucherzahl nicht aus den "Vorstellungen" des Betreibers, sondern durch die rechnerische Ermittlung der für die Besucher zugänglichen Flächen, wobei nach § 1 Abs. 2 Versammlungsstättenverordnung des Landes Nordrhein-Westfalen bei Stehplätzen zwei Personen pro Quadratmeter anzunehmen seien. Daher müssten die Rettungswege und die brandschutztechnische Infrastruktur wenigstens für diese Personenzahl ausgebildet werden.
Rückendeckung erhielten Architekt und Brandschutzsachverständiger durch das Ministerium für Städtebau und Wohnen, Kultur und Sport des Landes Nordrhein-Westfalen, welches auf Anfrage erläuterte1: "Grundsätzlich wird die Anzahl der Besucher nach Quadratmeter Grundfläche der für Besucherinnen und Besucher zugänglichen Flächen ermittelt. Die Bemessungsformel des § 1 Abs. 2 VStättVO ist von Bedeutung

1. für die Prüfung, ob eine Versammlungsstätte unter den Anwendungsbereich der VStättVO fällt,
2. für die Bemessung der lichten Breite der Rettungswege in allen ihren Teilen,
3. für die Eröffnung des Anwendungsbereichs einer speziellen Regelung der VStättVO.

Die Angabe eines Bauherren, weniger Besucher als möglich in sein Gebäude zu lassen, um damit unterhalb der Einstiegsschwelle der VStättVO selbst oder besonderer Anforderungen zu bleiben, kann von der Bauaufsichtsbehörde und dem Ersteller eines Brandschutzkonzeptes nicht akzeptiert werden. Auf die pauschale Betrachtungsweise kann nur verzichtet werden, wenn bei der Vorlage eines Bestuhlungsplanes im Baugenehmigungsverfahren einer Versammlungsstätte (vgl. § 32 VStättVO) dieser Gegenstand der Baugenehmigung wird; in diesem Fall kann auf die Zahl der konkret ermittelten Besucherplätze des Bestuhlungsplanes zurückgegriffen werden." Das Gericht hatte nunmehr über die Frage zu entscheiden, ob mit einer "Selbstverpflichtung" des Betreibers, die Besucherzahl innerhalb einer Versammlungsstätte zu begrenzen, die Sicherheit für die Nutzer der baulichen Anlage hinreichend gewährleistet ist. Die Klage der Eigentümerin gegen den Architekten wurde durch das Landgericht Düsseldorf abgewiesen. Hiergegen legte die unterlegene Klägerin Berufung ein, sodass sich nunmehr das Oberlandesgericht Düsseldorf mit dem Streitfall zu beschäftigen hatte.
Das Oberlandesgericht bestätigte das erstinstanzliche Urteil und führte in seiner Begründung detailliert aus: "Zu Recht hat das Ministerium für Städtebau und Wohnen, Kultur und Sport des Landes Nordrhein-Westfalen als oberste Bauaufsicht [...] erklärt, die Angabe eines Bauherren, weniger Besucher als möglich in sein Gebäude zu lassen, könne von der Bauaufsichtsbehörde und dem Ersteller eines Brandschutzkonzeptes nicht geduldet werden. Denn sonst könnte der in öffentlichem Interesse liegende Brandschutz von jedem Bauherren unterlaufen werden."
Hinsichtlich der Haftungsfrage des Architekten begründete das Oberlandesgericht: "Kann aber nicht einmal dem Streithelfer das Brandschutzkonzept vorgehalten werden, dann kann es erst recht nicht dem Architekten angelastet werden, dass er dem Bauherrn nicht vorgeschlagen hat, in dem Bauantrag die Erklärung aufzunehmen, das Gebäude würde von maximal 199 Personen genutzt, obwohl eine solche Erklärung bauordnungsrechtlich unbeachtlich wäre.
Daran ändert auch der Umstand nichts, dass später auf diese Erklärung hin [Anmerkung des Autors: die Besucherzahl zu begrenzen] die Baugenehmigung mit geänderter Brandschutzeinrichtung erteilt worden ist. Ob dies zu Recht erfolgt ist, kann hier dahinstehen, denn jedenfalls war es dem Beklagten nicht vorwerfbar, die Rechtslage so beurteilt zu haben, wie im Schreiben des Ministeriums dargestellt."
Das Urteil ist rechtskräftig.
Die Ausführungen des Oberlandesgerichtes haben weitreichende Folgen für die künftige bauaufsichtliche Behandlung von Versammlungsstätten. Die übliche Praxis, die Kontrolle der höchstzulässigen Besucherzahl allein dem Betreiber einer Versammlungsstätte zu übertragen, ist vom Oberlandesgericht Düsseldorf verneint worden. Bei künftig zur Genehmigung anstehenden Versammlungsstätten sind die Rettungswege grundsätzlich entsprechend der für Besucher zugänglichen Flächen zu ermitteln. Dies gilt insbesondere bei Versammlungsstätten, bei denen aufgrund der Nutzungsart keine Bestuhlungspläne verwendet werden können, wie dies beispielsweise bei Diskotheken oder Mehrzweckräumen der Fall ist. Unklar bleibt, wie mit bestehenden Versammlungsstätten verfahren werden muss, die teilweise auf Grundlage einer Selbstverpflichtung genehmigt wurden. Zahlreiche gültige Baugenehmigungen bestehender Versammlungsstätten sehen eine Begrenzung der zulässigen Nutzerzahlen vor, deren Einhaltung in den Aufgabenbereich des Betreibers fällt.

Einbau nicht rauchdichter Türen

Nachdem eine größere Anzahl von Türen hergestellt und in einer Wohnanlage eingebaut worden war, ergab sich, dass die Objekte nicht der Landesbauordnung entsprachen. Der Auftraggeber war deshalb der Auffassung, die Türen wären im Hinblick auf die fehlende Rauchdichtheit mangelhaft. Jedoch hatten die Türen die Beschaffenheit, die für den vom Auftraggeber beabsichtigten und dem Unternehmer bekannten Gebrauch erforderlich war. Die Türen dienten dem Öffnen und Verschließen abgetrennter Räume und waren bauordnungsrechtlich abgenommen, das heißt vom Bauordnungsamt nicht beanstandet worden. Insbesondere hatte das Bauordnungsamt auch nicht den Einbau von rauchdichten Türen angeordnet. Dass die Türen nach ihrem gewöhnlichen Gebrauch Rauch abhalten sollten, war nicht erkennbar. Die Türen verschlossen Öffnungen zwischen Treppenräumen und Kellergeschossen einer Wohnanlage. Dass nach dem gewöhnlichen Gebrauch des Kellergeschosses bzw. der Treppenräume dort Rauch entsteht, ist bei einer Wohnungsanlage nicht der Fall.
Die Türen hatten zurzeit der Erteilung der Baugenehmigung und des Vertragsabschlusses den Bestimmungen der Landesbauordnung entsprochen, nicht aber den später bei Abnahme geänderten Vorschriften der Bauordnung. Die Regelungen in der neuen Bauordnung, dass Öffnungen zwischen Treppenräumen und allgemein zugänglichen Fluren mit rauchdichten Abschlüssen zu versehen waren, führte nicht zu einer Mangelhaftigkeit der Türen. Es ging um eine Bauordnungsvorschrift, die der vorbeugenden Gefahrenabwehr dient, was aber noch nicht als Regel der Technik anzusehen war. Unter Regeln der Technik versteht man technische Lösungen, die sich praktisch bewährt haben und die von der Mehrheit der Fachleute für richtig befunden werden. Dass rauchdichte Türen nach den Regeln der Technik hätten eingebaut werden müssen, weil der Einbau derartiger Türen sich praktisch bewährt hat und von der Mehrheit der Fachleute für richtig gehalten wird, stand nicht fest. Da Bauantrag und Baugenehmigung noch auf der früheren Bauordnung beruhten, bestand für den Unternehmer keine Nachrüstungspflicht (Urteil des Landgerichts Leipzig vom 23. März 2004 -16 S 2073/03-). (-Dr. Otto-)

Brandschaden durch Außenkamin

Als nach der Installierung eines Außenkamins ein Brand entstanden war, meinte der Grundstückseigentümer, dafür müsse seine Wohngebäudeversicherung einstehen. Sie war jedoch der Auffassung, von der Entschädigungspflicht befreit zu sein. Dafür müsste der Versicherungsnehmer vorsätzlich oder grob fahrlässig gesetzliche, behördlich angeordnete oder vereinbarte Sicherheitsvorschriften verletzt oder ihre Verletzung geduldet haben. Dafür war in dem konkreten Fall von Bedeutung, dass der Grundstückseigentümer entgegen einer Regelung in der Landesbauordnung vor Baubeginn keine Unbedenklichkeitsbescheinigung für seinen Außenkamin vom Bezirksschornsteinfegermeister eingeholt hatte. Die Vorschrift bestimmte, dass der Bauherr für bestimmte Feuerungsanlagen zehn Tage vor Baubeginn der Feuerungsanlage eine Bescheinigung des Bezirksschornsteinfegermeisters einholen muss, aus der hervorgeht, dass sie den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entsprechen und die Abgasanlagen, die Schornsteine, Abgasleitungen und Verbindungsstücke, und die Feuerstätten so aufeinander abgestimmt sind, dass beim bestimmungsgemäßen Betrieb Gefahren oder unzumutbare Belästigungen nicht zu erwarten sind.

Der Begriff Feuerungsanlagen war in der Landesbauordnung dahin definiert, dass es sich um Feuerstätten und Abgasanlagen, wie Schornsteine, Abgasleitungen und Verbindungsstücke handeln würde. Unter Feuerstätten waren in oder an Gebäuden ortsfest genutzte Anlagen oder Einrichtungen zu verstehen, die dazu bestimmt sind, durch Verbrennung Wärme zu erzeugen. Der Außenkamin war eine solche Feuerstätte.
Der Brand war dann nach der Verletzung der Bauvorschrift eingetreten. Der Eigentümer hatte den Außenkamin zu diesem Zeitpunkt bereits ohne die erforderliche Unbedenklichkeitsbescheinigung errichtet und in Betrieb gesetzt. Die Verletzung der Landesbauordnung beruhte auf grober Fahrlässigkeit. Grobe Fahrlässigkeit liegt vor, wenn die im Verkehr erforderliche Sorgfalt in besonders schwerem Maße außer Acht gelassen wird, wenn einfachste, ganz naheliegende Überlegungen nicht angestellt werden und das nicht beachtet wird, was im gegebenen Fall jedem einleuchten musste. Die Außerachtlassung allgemein gültiger Sicherheitsregeln ist grob fahrlässig, wenn die Kenntnisse der Regeln nach dem Grad ihrer Verbreitung allgemein vorausgesetzt werden muss. Das Einholen der Unbedenklichkeitsbescheinigung vor Baubeginn bei Feuerstätten war in der Landesbauordnung vorgeschrieben. Dabei handelte es sich um ein zwingendes Bauordnungsrecht, dessen Kenntnis allgemein vorausgesetzt werden muss. Auch das in subjektiver Hinsicht erforderliche unentschuldbare Verhalten des Versicherungsnehmers lag vor. Die Unkenntnis eines Versicherungsnehmers ist nicht entschuldbar, wenn eine gefahrenträchtige Anlage wegen der gebotenen Schutzmaßnahmen nicht ohne Mitwirkung Sachkundiger installiert oder erstmals in Betrieb genommen werden darf und dies allgemein bekannt ist.
Es liegt für jedermann nahe, dass sich ein im Regelfall unkundiger Bauherr vor der geplanten Errichtung eines Außenkamins durch eine fachkundige Stelle wegen der Brandgefahr absichern muss. Der Grundstückseigentümer hatte aber ohne Mitwirkung eines Bezirksschornsteinfegermeisters und damit ohne eine vorbeugende Absicherung gegen Brandgefahr seinen Kamin errichtet und in Betrieb genommen. Es spielt keine Rolle, dass der Grundstückseigentümer behauptete, der damalige Bezirksschornsteinfegermeister habe sich den Kamin und das Abzugsrohr angesehen und keine Beanstandungen erhoben. Denn ein bloßes Ansehen nach Fertigstellung der Feuerstätte reicht nicht aus. Der Grundstückseigentümer war zum einen verpflichtet, sich eine Unbedenklichkeitsbescheinigung zu verschaffen und zum anderen, dies zehn Tage vor Baubeginn zu veranlassen (Urteil des Landgerichts Flensburg vom 17. April 2003 - 3 O 87/02 -). (-Dr. Otto-)

Brandstiftung durch Kleinkinder

Wenn ein Brand verursacht wird und dadurch ein Sachschaden entsteht, taucht immer die Frage auf, ob der Verursacher auf Schadensersatz in Anspruch genommen werden kann.
Voraussetzung dafür ist, dass bei der Brandermittlung vor Ort eine technische Brandursache ausgeschlossen werden kann. Dann geht es um die Verantwortung von Personen. Das sind die Eltern, wenn Kleinkinder den Brand verursacht haben. Dies kann sich aus den festgestellten Brandspuren ergeben. Sie können für ein kindertypisches Spielen sprechen.
So hat sich das Oberlandesgericht Koblenz im Urteil vom 2. August 2004 - 12 U 587/00 - mit einem Sachverhalt befasst, bei dem es am frühen Vormittag in einer Wohnung zu einem Brand gekommen war. Die Eltern schliefen zu diesem Zeitpunkt im Schlafzimmer. Sie hatten aber im Wohnraum ein Feuerzeug und Rauchutensilien liegen gelassen. Die zum Drehen von Zigaretten bestimmten Papierblättchen waren dort aus einer Hülle, die aufgerissen worden war, vollständig herausgenommen worden. Auch fand sich Asche von verbrannten Zigarettenblättchen und darunter im geschmolzenen und wieder erkalteten Kerzenwachs noch nicht verbrannte Zigarettenblättchen. Das rotfarbende Gas-Einwegfeuerzeug fand sich unter bzw. in der nicht gefalteten Decke auf dem Sofa.
Nach der Auffassung eines Sachverständigen sind Spiele, bei denen ein Objekt unter einer Decke versteckt wird, für zweieinhalbjährige Kinder typisch. Nicht auszuschließen, sondern vorstellbar war aber auch, dass die Kinder mangels realistischer Einschätzung der Gefahrensituation und aus dem vagen Gefühl heraus, etwas Falsches gemacht zu haben, letztlich das Feuerzeug im Sinne eines "Verschwinden lassens" in die Decke gewickelt hatten, um das Entzünden des Feuers "ungeschehen zu machen". Auch dann war das Verhalten der Zwillinge aus entwicklungspsychologischer Sicht "sinnmachend" und damit kindertypisch.
Auch die komplette Herausnahme der Papierblättchen aus der Packung und deren Schichtung hatte der Sachverständige zu den typischen Aktivitäten von Kindern im Alter von zweieinhalb Jahren gerechnet. Er war auch der Auffassung, dass ein zweieinhalbjähriges Kind in der Lage ist, ein Gas-Einwegfeuerzeug zu bedienen und mit der Flamme jedenfalls die leicht entflammbaren Zigarettenblättchen anzuzünden.
Kinder in diesem Alter verfügen normalerweise bereits über beachtliche kognitive und feinmotorische Kompetenzen. Für keine der drei zur Betätigung eines Gas-Einwegfeuerzeugs erforderlichen Teilhandlung (Halten des Feuerzeugs, Drehen des Reibsteins und Drücken des Gashebels) ist prinzipiell auszuschließen, dass sie von einem normal entwickelten zweieinhalbjährigen Kind ausgeführt werden kann.
Auch wenn die Handgröße eines normal gewachsenen Kindes dieser Altersklasse noch zu klein ist, um die genannten drei Teilhandlungen, wie typischerweise bei einem Erwachsenen, mit einer Hand auszuführen, ist es einem Kind doch möglich, das Feuerzeug mit der einen Hand zu halten, um mit der anderen Hand den Reibstein zu drehen und anschließend den Gashebel zu drücken. Wird das Feuerzeug dabei gleichzeitig an brennbares Material gehalten oder hält eine andere Person, also das zweite Kind, das brennende Material dicht an das Feuerzeug, so ist es bei normaler Handgröße und Fingerkraft eines zweieinhalbjährigen Kindes möglich, dass ein Feuer entzündet werden kann. Unter "günstigen" Rahmenbedingungen, namentlich bei hinreichender Beobachtungs- und Übungsgelegenheit, kann diese Handlung prinzipiell selbstständig (ohne Hilfe oder mithilfe eines anderen Kindes) realisiert werden.
In dem konkreten Fall war auch zu berücksichtigen, dass beide Elter Raucher waren, so dass ihre Kinder vielfältig Gelegenheit hatten, aus Anlass des Rauchens auch die Betätigung des Gas-Einwegfeuerzeugs zu beobachten. Da Kinder dieser Altersstufe ohnehin schon besonders daran interessiert sind, Verhaltensweisen anderer Menschen zu imitieren, erhöht dies noch die Wahrscheinlichkeit, dass sie versuchen bei Gelegenheit die beobachtete Handlung auch selbst vorzunehmen. Sie verfügen bereits über genügend Ausdauer, um Tätigkeiten, die ihnen nicht auf Anhieb gelingen, häufig zu wiederholen. Wenn sie wissen, welches Ziel eine gegebene Handlung hat und wie sie prinzipiell auszuführen ist, können sie sich lange und ausdauernd damit befassen, dieses Ziel zu erreichen, besonders, wenn damit ein für sie interessanter Effekt, nämlich das Erzeugen einer Flamme, zu erzielen ist. Eine natürliche Angst vor Feuer besteht im Normalfall nicht.
Aus dieser Betrachtungsweise heraus war der Sachverständige eindeutig der Meinung, dass die Kinder das Feuer im Wohnzimmer selbst entfacht hatten. Eine andere Ursache war für ihn nur eine theoretische Möglichkeit.
Dieser Auffassung hat sich das Gericht angeschlossen. Die Eltern hätten damit rechnen müssen, dass zweieinhalbjährige Kinder etwa ab 8.00 Uhr unter normalen Umständen immer wach sind. So hatten die Eltern den von ihren Kindern bewirkten Brand durch die Verletzung ihrer Aufsichtspflicht verursacht, und zwar grob fahrlässig. Das Entzünden eines Feuers übt eben auf Kinder einen besonderen Reiz aus. Auch liegt es nahe, dass sie ein Feuer nicht unter Kontrolle halten können und dadurch ein schwerer Brandschaden entstehen kann.
Das Maß der gebotenen Aufsicht bestimmt sich nach Alter, Eigenart und Charakter des Kindes sowie danach, was den Eltern in ihren jeweiligen Verhältnissen zugemutet werden kann und muss. Kinder im Alter von zweieinhalb Jahren sind einer bloß belehrenden, warnenden, ermahnenden und verbotserteilenden Einwirkung in der Regel noch nicht zugänglich, jedenfalls nicht in einer Weise, dass damit die Gefahr einer Verbotsübertretung ausgeräumt oder auch nur entscheidend gemindert werden könnte. Bei kleinen Kindern kann die Gefahr eines Brandes durch Spielen mit Feuerutensilien wirksam nur gebannt werden, wenn schon der Zugriff solcher Kinder auf diese Utensilien nach Kräften unmöglich gemacht wird. Die Eltern wären daher verpflichtet gewesen, das Feuerzeug entweder sicher wegzuschließen oder aber in von den Kindern nicht erreichbarer Höhe abzulegen. Dann hätte es nicht zum Brand kommen können.
Diese erste und entscheidende Sicherungspflicht hatten die Eltern grob fahrlässig verletzt. Grob fahrlässig handelt, wer die im Verkehr erforderliche Sorgfalt nach den gesamten Umständen in ungewöhnlich hohem Maße verletzt und unbeachtet lässt, was im gegebenen Fall jedem hätte einleuchten müssen. In subjektiver Hinsicht muss es sich daher um ein unentschuldbares Verhalten handeln, das ein gewöhnliches Maß erheblich übersteigt
Für die Beseitigung des Brandschadens mussten 45.000,00 € aufgewendet werden. Dafür mussten die Eltern einstehen. (-Dr. Otto-)

Alarmauslösung durch private Brandmeldeanlagen

Der Verwaltungsgerichtshof München hat sich im Urteil vom 08. Juli 2004 - 4 BV 03.617 - mit der Frage befasst, unter welchen Umständen der Betreiber einer privaten Brandmeldeanlage zu einem Kostenersatz herangezogen werden kann. Ausgangpunkt war dafür eine gesetzliche Regelung. Danach kann der Kostenersatz für Einsätze gemeindlicher Feuerwehren bei vorsätzlicher oder grob fahrlässiger Falschalarmierung der Feuerwehr oder bei Falschalarmen verlangt werden, die durch eine private Brandmeldeanlage, die einen Falschalarm ausgelöst hat, betreibt.
Im Hinblick auf diese Formulierungen ist der Umfang der dem Betreiber einer privaten Brandmeldeanlage zugewiesenen Kostenrisiken einer Falschalarmierung umstritten. Die Gemeinde stellt gewöhnlich auf den Empfängerhorizont der Feuerwehr ab und gelangt dadurch zu dem Ergebnis, dass der Betreiber dieses Risiko vollständig zu tragen habe. Durch eine Brandmeldeanlage werde der Faschalarm - unabhängig von der Frage eines der Auslösung zugrunde liegenden menschlichen Verhaltens - ausgelöst, wenn er über einen Brandmeldeeingang bei der Feuerwehr einlaufe. Demgegenüber versteht der Betreiber das Gesetz anders und tritt für eine Risikobegrenzung zu seinen Gunsten ein.
Nach der Auffassung des Gerichts kommt es darauf an, ob sich in konkreten Fall die mit der Alarmauslösung auf technischem Wege zwangläufig verbundenen anlagespezifischen Risiken für einen Falschalarm verwirklicht haben, denn nur diese hat der Anlagenbetreiber zu tragen.
Jede Alarmierung der Feuerwehr im Bereich des abwehrenden Brandschutzes, sei es durch einen Menschen oder eine technische Vorrichtung, birgt nämlich das Risiko eines Fehlalarms. Der Mensch kann mit seinen Sinnen auf einen Brand hindeutende Anzeichen verschiedener Art (optische Eindrücke, Wärme- und Rauchentwicklung, Rufe anderer Personen) wahrnehmen, hinterfragen sowie anhand von Erfahrungswissen Bewerten. Daraus gewinnt er ein Gesamtbild und trifft die Alarmierungsentscheidung. Demgegenüber reagiert eine technische Alarmeinrichtung starr, unflexibel und unreflektiert auf das Vorliegende einzelner brandtypischer Begleiterscheinungen. In Abhängigkeit von der Art der eingesetzten Meldedetektoren (Rauch-, Wärme-, Flammen- oder Brandgasmelder) und deren eingestellter Sensibilität spricht sie automatisch auf bestimmte, mit einem Brand typischerweise verbundenen Sekundärerscheinungen an, ohne in der Lage zu sein, diese im Einzelfall auf die Verursachung durch einen Brand zurückzuführen.
Neben diesen Fehlalarmierungsrisiken, die aus der Fixierung auf einzelne typische Brandfolgeeffekte resultieren, treten konstruktiv bedingte Auslöserrisiken infolge der Sensibilität der Anlage auch für von außen einwirkende brandunabhängige Ereignisse auf (z. B. Blitzschlag, Erschütterungen), und es besteht das allgemeine Risiko technischer Störungen (z. B. Auslösung durch Kurzschluss).
Jedenfalls sind diese Risikofelder für einen Fehlalarm, die tatsächlich nicht auf einem Brand beruhende Ansprache eines Melders (z. B. infolge von Schweißarbeiten), die Sensibilität der Anlage für externe Effekte und die jedem elektronischen Gerät innewohnende Möglichkeiten des Auftretens von Störungen, dem Anlagenbetreiber zuzuordnen. Er hat für die diagnostischen Schwächen der Einrichtung, die Auslösung infolge von außen kommender brandfremder Ereignisse sowie das Auftreten technisch bedingter Fehlfunktionen einzustehen. Über diese Risikozuweisungen hinaus seine Inanspruchnahme nicht gerechtfertigt, sodass er nur für die Verwirklichung der anlagespezifischen Risiken einer privaten Brandmeldeanlage zum Kostenersatz herabgezogen werden kann.
Um Differenzen hinsichtlich des Kostenerstattungsanspruchs nach Möglichkeit auszuschließen, sollte die Feuerwehr im Anschluss an eine Falschalarmierung versuchen, den Sachverhalt von Amtswegen aufzuklären. In dem konkreten Fall war es dadurch zu einer Fehlalarmierung gekommen, dass ein Betriebsangehöriger mit einer Schachtel aufgrund beengter räumlicher Verhältnisse versehentlich in den Handdruckmelder hineingestoßen hatte. Dadurch hatte sich kein anlagenspezifisches Risiko der Brandmeldeanlage realisiert. Der Handdruckmelder war allerdings mit einer Glasscheibe und einem tief liegendem Knopf gegen unbeabsichtigte Auslösung besonders gesichert gewesen. Bei dieser Sachlage war der Betreiber der Brandmeldeanlage nicht zum Kostenersatz verpflichtet.

Wasserleitung nach den Erfordernissen des Brandschutzes

Als sich in der Wasserleitung einer Gaststätte unhygienische Verhältnisse ergaben, wollte der Gastwirt eine Erneuerung vornehmen. Er holte dafür eine Auskunft über die aus Brandschutzgründen erforderliche Dimensionierung ein. Danach durfte der Rohrquerschnitt DN 150 nicht unterschreiten, während tatsächlich DN 60 bis 80 ausreichend gewesen wären. Die Behördenauskunft war also falsch gewesen. Der Gastwirt sah aber davon ab, die mit DN 200 überdimensionierte Leitung, deren mikrobiologische Belastung beanstandet worden war, durch eine kleinere Rohr-in-Rohr-Leitung zu ersetzen. Später kam es dann an der Wasserleitung zu mehreren Rohrbrüchen mit etwa 25 000 Euro Schaden. Deshalb klagte der Gastwirt auf Schadenersatz.
Generell ist davon abzusehen, dass eine amtliche Auskunft richtig, klar, unmissverständlich und vollständig sein muss. Auch kann grundsätzlich der durch eine falsche Auskunft Betroffene den Schaden ersetzt verlangen, der ihm dadurch entstanden ist, dass er auf die Richtigkeit der Auskunft vertraut. Jedoch ist ein Schaden nur ersatzfähig, wenn der entstandene Nachteil mit der durch die Auskunft geschaffenen Lage in einem inneren Zusammenhang steht. Nach dem Urteil des Oberlandesgerichts Köln vom 03. Juni 2004-7 U 184/03- war der Schaden nicht ersatzfähig. Der Gastwirt hatte nur gefragt, ob gegen die beabsichtigte Reduzierung des Rohrquerschnitts unter dem Gesichtspunkt des Brandschutzes Bedenken bestanden. Die Antwort behandelte demnach auch nur dieses Thema, was nicht Ursache der Folgeschäden war.

Zwang zum Umbau eines Treppenhauses

Nachdem ein Grundstückseigentümer eine Ordnungsverfügung erhalten hatte, die ihn verpflichtete, den Treppenraum seines bestehenden Mehrfamilienhauses aus Gründen des Brandschutzes zu einem Sicherheitstreppenraum umzubauen, kam es zu einem Klageverfahren beim Verwaltungsgericht. Der Grundstückseigentümer machte geltend, die Einsatzhöhe der bei der örtlichen Feuerwehr vorhandenen tragbaren Leitern wären nicht konkret geprüft worden, was aber nicht zutraf. Ohnehin war nach den maßgeblichen Brandschutzregelungen davon auszugehen, dass es eines zweiten Rettungsweges bedarf. Dieser ist nur dann gewährleistet, wenn jede Nutzungseinheit mit Aufenthaltsräumen über eine mit Rettungsgeräten der Feuerwehr erreichbare Stelle verfügt oder der zweite Rettungsweg baulich durch eine zweite notwendige Treppe sichergestellt ist.
 Dementsprechend konnte nicht davon ausgegangen werden, es reiche aus, dass die für Rettungseinsätze der Feuerwehr vorhandenen tragbaren Leitern mit den oberen Enden ihrer Holme gerade bis an die Oberkante der jeweiligen Fenster- oder Balkonbrüstung heranreichen, über die hinweg gefährdete Personen auf Leitern umsteigen müssen. Es kommen nur solche Rettungsmöglichkeiten in Betracht, die den einschlägigen Sicherheitsvorschriften entsprechen. Dabei liegt es auf der Hand, dass es aus Gründen der Sicherheit beim Übersteigen von der bzw. auf die Leiter erforderlich ist, dass mehrere Sprossen über die Brüstungsoberkante hinwegreichen, insbesondere um einen sicheren Halt beim Überstieg zu gewährleisten. Dementsprechend sagen die einschlägigen Vorschriften, dass der Absturzgefahr bei Besteigen von Feuerwehrleitern vor allem dann vorgebeugt wird, wenn u. a. beim Übersteigen auf die Leiter mindestens drei Sprossen über die Übersteigstelle hinausragen. Auch dürfen nach der Unfallverhütungsvorschrift GUV-VD 36 "Leitern und Tritte" Anlegeleitern, und um solche handelt es sich bei den tragbaren Leitern der Feuerwehr, nur an sichere Stützpunkte angelegt werden, und zwar so, dass sie mindestens einen Meter über Austrittsstellen herausragen, wenn nicht andere gleichwertige Möglichkeiten zum Festhalten vorhanden sind. Auch dürfen danach freistehend verwendete Anlegeleitern, d. h. Anlegeleitern mit angebrachten Stützeinrichtungen, nicht bis zur obersten Sprosse bestiegen werden; die obersten vier Sprossen von freistehend verwendeten Anlegeleitern dürfen nicht bestiegen werden.
Das Gericht wendet sich auch gegen die Auffassung, Notleitern mit Rückenschutz kämen generell als gleichwertiger Ersatz für einen Sicherheitstreppenraum in Betracht, wenn nach dem Bauordnungsrecht die Anforderungen an den bei Fehlen eines Sicherheitstreppenraumes erforderlichen zweiten Rettungsweg dahin gehen, dass neben einer mit Rettungsgeräten der Feuerwehr erreichbaren Stelle ausdrücklich nur eine weitere notwendige Treppe in Betracht kommt. Demgemäß kann bei nachträglichen Anforderungen zum Brandschutz zwecks Anpassung bestehender Gebäude an die nunmehr geltenden bauordnungsrechtlichen Anforderungen etwa eine außen am Gebäude anzubringende Spindeltreppe gefordert werden.
Im Übrigen geht das Gericht davon aus, dass mit der Benutzung von Notleitern zwangläufig Risiken bei der Selbstrettung von Personen verbunden sind, sodass davon abgesehen werden kann, lediglich das Anbringen von Notleitern zu fordern. Die erheblichen Risiken für Leib und Leben Dritter im Falle eines Brandes rechfertigen es auch bei nachträglichen Anforderungen an den Brandschutz, solche Schutzmaßnahmen zu fordern, die in jeder Hinsicht auf der sicheren Seite liegen. Die zuständige Behörde ist nicht gehalten, allein im finanziellen Interesse des Ordnungspflichtigen wesentliche Abstriche an den zum Schutz von Leib und Leben sachgerechten Sicherheitserfordernissen hinzunehmen.
Diese Auffassung hat das Oberverwaltungsgericht Nordrhein- Westfalen im Beschluss vom 15. Dezember 2004 -7 B 214/04- vertreten.

Verpflichtung zur sorgfältigen Anlage eines zweiten Rettungsweges

Als einem Grundstückseigentümer aufgegeben wurde, den zweiten Rettungsweges aus dem rückwärtigen Gebäudeteil eines Hauses über eine Außentreppenanlage sicherzustellen, war er dazu nicht ohne weiteres bereit. Die Behörde machte jedoch geltend, dass rechtmäßig bestehende bauliche Anlagen an neue gesetzliche Anforderungen anzupassen sind, wenn dies aus Gründen der öffentlichen Sicherheit oder der Gesundheit erforderlich ist.
Es ging um Zimmer, die der Grundstückseigentümer an Einzelpersonen vermietete, also um selbstständige Nutzungseinheiten. Die Behauptung des Grundstückseigentümers, es liege nur eine Nutzungseinheit in Form einer Wohngemeinschaft vor, wurde den tatsächlichen Gegebenheiten nicht gerecht. Den Zimmern im rückwärtigen Gebäudeteil fehlte danach der seit 1990 vorgeschriebene zweite Rettungsweg.
Der Mangel begründete auch eine Gefahr für die öffentliche Sicherheit. Durch die Forderungen nach einem zweiten Rettungsweg für jede Nutzungseinheit sollte verhindert werden, dass die Bewohner bei Ausbruch eines Brandes "in der Falle" sitzen. Die Nichteinhaltung geänderter Brandschutzvorschriften kann die für ein Anpassungsverlangen erforderliche konkrete Gefahr im Einzelfall ergeben.
Ein Anpassungsverlangen erfordert allerdings eine Ermessensentscheidung, bei der außer den für die Anpassung sprechenden Gründen auch die Kosten und andere aus Sicht des Grundstückeigentümers gegen die Anpassung sprechende Gründe zu berücksichtigen sind. Die Abwägung kann insbesondere das Auswahlermessen berühren und dazu führen, dass aus Gründen der Verhältnismäßigkeit auch weniger kostenträchtige Lösungen in Betracht zu ziehen sind. Voraussetzung ist allerdings, dass sie als funktionell gleichwertig angesehen werden können. Da die Behörde keine Überlegung hinsichtlich der Kosten angestellt hatte, konnte nicht die sofortige Durchführung der Maßnahme verlangt werden. Der Grundstückeigentümer hatte die Kosten mit rund 20 000 Euro angegeben, sodass Überlegungen notwendig waren, ob das Ziel, einen zweiten Rettungsweg zu schaffen, auch durch weniger aufwändige Maßnahmen erreicht werden konnte.
Diese Auffassung hat das Oberverwaltungsgericht Bremen im Beschluss vom 28. Juni 2004 - 1 B 130/04 - vertreten.

Brandschutzverpflichtung zum Umbau eines Treppenhauses

Das Oberverwaltungsgericht Münster hat sich im Beschluss vom 15. Dezember 2004 - 7 B 2142/04 - mit der Frage befasst, ob ein Grundstückseigentümer verpflichtet werden kann, einen vorhandenen Treppenraum in einem Mehrfamilienhaus zu einem Sicherheitstreppenraum umzubauen.

Der Ordnungsverfügung lag die tatsächliche Einschätzung zugrunde, "dass Personen aus dem vierten Stock mit den vorhandenen Gerätschaften der örtlichen Feuerwehr in einem Brandfall nicht gerettet werden können", was nicht angezweifelt werden konnte. Ihrerseits begründeten die Brandschutzregelungen die Verpflichtung, in den Fällen in denen kein Sicherheitstreppenraum vorhanden ist, einen zweiten Rettungsweg herzustellen. Dieser ist nur dann gewährleistet, wenn jede Nutzungseinheit mit Aufenthaltsräumen über eine mit Rettungsgeräten der Feuerwehr erreichbare Stelle oder der zweite Rettungsweg baulich durch eine zweite notwendige Treppe sichergestellt ist.
Die erstgenannte Alternative ist aber nicht erfüllt, wenn die für Rettungseinsätze der Feuerwehr vorhandenen Anlegeleitern mit den oberen Enden ihrer Holme gerade bis an die Oberkante der jeweiligen Fenster- oder Balkonbrüstung heranreichen, über die hinweg gefährdeten Personen auf die Leiter umsteigen müssen. Insoweit kommen nur solche Rettungsmöglichkeiten in Betracht, die den einschlägigen Sicherheitsvorkehrungen entsprechen. Dabei liegt es auf der Hand, dass es aus Gründen der Sicherheit beim Übersteigen auf die Leiter erforderlich ist, dass mehrere Sprossen über die Brüstungsoberkante des Einstiegs hinwegreichen, insbesondere um einen sicheren Halt beim Überstieg zu gewährleisten.
Die Notwendigkeit wird in den "Unfallverhütungsvorschriften Feuerwehr" berücksichtigt. Demgegenüber kam es nicht darauf an, dass sie Behörde nicht davon ausgegangen war, Notleitern mit Rückenschutz kämen generell als gleichwertiger Ersatz für ein Sicherheitstreppenraum in Betracht. Die Landesbauordnung konkretisierte die Anforderungen an den bei Fehlen eines Sicherheitstreppenhauses erforderlichen zweiten Rettungsweg dahin, dass neben einer mit Rettungsgeräten der Feuerwehr erreichbare Stelle ausdrücklich nur "eine weitere notwendige Treppe" in Betracht kommt. Demgemäß kann bei nachträglichen Anforderungen an den Brandschutz zwecks Anpassung bestehender Gebäude an die nunmehr geltenden bauordnungsrechtlichen Anforderungen etwa eine außen am Gebäude anzubringende Spindeltreppe gefordert werden.
Auch wenn Notleitern mit Rückenschutz als Alternative zum Umbau eines Treppenraumes in Betracht kommen, lassen die mit deren Benutzung zwangsläufig verbundenen Risiken bei der Selbstrettung von Personen es nicht fehlerhaft erscheinen, wenn die Behörde davon absieht, lediglich das Anbringen von Notleitern zu fordern. Die erheblichen Risiken für das Leben Dritter im Falle eines Brandes rechtfertigen es auch bei nachträglichen Anforderungen an den Brandschutz, solche Schutzmaßnahmen zu fordern, die "auf der sicheren Seite" liegen. Die zuständige Behörde ist nicht gehalten, allein im finanziellen Interesse des Eigentümers wesentliche Abstriche an den Sicherheitserfordernissen hinzunehmen.

Brandvorsorge bei Umplanung eines Gebäudes

Als aus einem Autohaus eine Fitness-Studio werden sollte, mussten die Räume umgebaut werden. Der Grundstückseigentümer und der Mieter vereinbarten, dass bei dem Umbau der Brandschutz angemessen zu berücksichtigen wäre. Deshalb nahm der Architekt des Grundstückseigentümers eine Abstimmung mit dem beauftragten Bradschutzsachverständigen vor. Danach entwickelte der Brandschutzsachverständige verschiedene Brandschutzkonzepte, was dann zum Bauantrag nebst der Baubeschreibung führte.

In der Rubrik "Nutzungsänderungen" des Bauantrages hieß es: "Bisherige Nutzung ›Autohaus‹ - beabsichtigte Nutzung ›Fitness-Club für maximal 600 Personen‹."
Die Baugenehmigung wurde mit teuren Auflagen zum Brandschutz erteilt. Der Grundstückseigentümer machte dann geltend, dadurch, dass er diesen Auflagen im Rahmen der Bauausführung nachgekommen worden wäre, wäre ihm der ein Schaden in Höhe von 61 000 Euro entstanden. Der Architekt hätte im Bauantrag die Zahl der Nutzer begrenzen müssen. Dann wäre die Baugenehmigung mit wesentlich geringeren Auflagen erteilt worden.
Durch das Urteil des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 29. April 2005 - U 144/03 - wurde die Schadensanklage des Grundstückseigentümers gegen den Architekten zurückgewiesen. Dem Architekten stand es als Planverfasser nicht zu, das Gutachten des Brandschutzsachverständigen zu überprüfen. Das war allein Sache des Ordnungsamtes.
Allerdings hatte der Brandschutzsachverständige darauf hingewiesen, dass ein Fitness-Center erfahrungsgemäß nicht von 600 Personen genutzt werden würde. Darauf kam es indessen bauordnungsrechtlich nicht an. Die Angaben eines Bauherren, weniger Besucher als möglich in sein Gebäude zu lassen, kann von der Bauaufsichtsbehörde und dem Ersteller eines Brandschutzkonzepts nicht geduldet werden.
Dem Architekten konnte keine Pflichtverletzung zur Last gelegt werden, weil er die von dem Brandschutzsachverständigen angesetzte Besucherzahl nicht beanstandet und nicht auf eine niedrigere Benutzerzahl hingewirkt hatte.

Untersagung der Nutzung aus Gründen des Brandschutzes

Dass der erforderliche zweite Rettungsweg in einem Gebäude gewährleistet ist, trifft nicht zu, wenn dort ein Geländer in einer Höhe von 1,1 bis 1,2 Metern fehlt. Deshalb war es zu einer Nutzungsuntersagung gekommen, die vom Bauherrn erfolglos angefochten wurde.
Die Bauaufsichtsbehörde hat nämlich bei der Errichtung, der Änderungen, dem Abbruch, der Nutzung, der Nutzungsänderung sowie der Instandhaltung baulicher Anlagen darüber zu wachen, dass die öffentlich-rechtlichen Vorschriften und die aufgrund dieser Vorschrift erlassenen Anordnungen eingehalten werden. Sie hat in Wahrnehmung dieser Aufgaben nach pflichtgemäßem Ermessen die erforderlichen Maßnahmen zu treffen.

Im dem konkreten Fall handelt es sich um ein vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren. Hier war die Bescheinigung eines staatlich anerkannten Sachverständigen erforderlich, dass das Bauvorhaben den Anforderungen an den Brandschutz entspricht. Dieser Bescheinigung kommt für die Einhaltung der Brandschutzvorschriften besondere Bedeutung zu. Es handelt sich insoweit um einen Ersatz der vorbeugenden Prüfung des baulichen Brandschutzes durch die Bauaufsichtsbehörde. Der Gesetzgeber hatte im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren staatlich anerkannten Sachverständigen die Kontrolle der bautechnischen Nachweise und die Prüfung des Brandschutzes übertragen. Diese sollten durch ihre prüfende und kontrollierende Tätigkeit gewährleisten, dass trotz des Verzichts auf eine vorbeugende bauaufsichtliche Prüfung und eingeschränkte Bauausführung sichergestellt ist und damit letztlich Gefahren für Leben oder Gesundheit der Bewohner, Benutzer und Besucher der baulichen Anlagen ausgeschlossen sind. Durch eine solche Verlagerung der bautechnischen Prüfungen auf staatlich anerkannte Sachverständige ist eine Privatisierung der Bauaufsicht eingeleitet worden. Dies dient einerseits der Entlastung der Bauaufsichtsbehörden, führt andererseits aber zu einer gesteigerten Verantwortung des Bauherren, des Entwurfverfassers und des staatlich anerkannten Sachverständigen. Die Sachverständigen müssen also prüfen, ob das Vorhaben den Anforderungen an den baulichen Brandschutz entspricht. Dann bescheinigen sie die Vollständigkeit und Richtigkeit der brandschutztechnischen Nachweise.

Im dem konkreten Fall hatte der staatlich anerkannte Sachverständige für die Prüfung des Brandschutzes aber eine derartige Bescheinigung nicht erteilt. Es gab nur einen "vorläufigen Prüfbericht". Die Bauaufsichtsbehörde konnte deshalb wegen des nicht von der Hand zu weisenden Gefährdungspotenzials bis zur Vorlage der Unterlagen die Stilllegung der Baustelle verfügen.

Dafür war eine Interessenabwägung erforderlich. Die Gefahren waren jedoch so gewichtig, dass dem besonderen öffentlichen Interesse, die Gesundheit und das Leben zu schützen, der Vorrang gebührte.

Zu diesem Ergebnis ist das Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen im Beschluss vom 6. Juli 2006 - 10 B 695/06 - gekommen. (Dr. Otto)

Brand nach Schweißarbeiten

Nach der Beendigung von Schweißarbeiten wurde keine Brandwache zurückgelassen. Danach entstand ein Brand, und für den Brandschaden wurde der Schweißunternehmer auf Schadenersatz verklagt. Bei der Beurteilung des Streitfalles kam es auf die Feststellung der Ursache für den Brand an.
Für den ursächlichen Zusammenhang zwischen den Schweißarbeiten und dem späteren Ausbruch des Brandes spricht generell der Beweis des ersten Anscheins, wenn eine der Brandverhütung dienenden Unfallverhütungsvorschrift verletzt worden ist und der Brand in einem engen Zusammenhang mit den Schweißarbeiten gestanden hat. Diese Voraussetzungen liegen aber nicht bereits dann vor, wenn keine Brandwache aufgestellt wurde - was den Unfallverhütungsvorschriften auf jeden Fall nicht entspricht.
In dem vom Oberlandesgericht Frankfurt am 05. April 2006 (Az. 19 U 120/05) entschiedenen Fall war die fehlende Brandwache für die Brandentstehung nicht ursächlich. Eine Brandwache hätte die Brandentstehung nicht wahrnehmen können. Dieser Umstand ergab sich maßgeblich daraus, dass eine Brandwache nach der Beendigung der Arbeiten hätte nur für drei Stunden gestellt werden müssen, der Brand aber erst nach fünf Stunden ausbrach. Nichts anderes galt für die behaupteten Verstöße gegen Unfallverhütungsvorschriften hinsichtlich der erforderlichen Maßnahmen vor Beginn und während der Schweißarbeiten. Da es zu dem Brand nicht während der Schweißarbeiten, sonder erst fünf Stunden nach deren Abschluss kam, war nicht ersichtlich, dass der Missachtung von Sorgfaltsvorschriften vor und während der Schweißarbeiten neben der Verpflichtung zur Stellung einer Brandwache eine gefahrerhöhende und damit selbstständige Bedeutung zukam. Das Brandereignis beruhte nicht auf der Verletzung einer der Brandverhütung dienenden Unfallverhütungsvorschrift. Schon deshalb griff der Anscheinsbeweis nicht. Die Voraussetzungen des Anscheinsbeweises lagen auch deshalb nicht vor, weil es an dem erforderlichen engen zeitlichen Zusammenhang zwischen den Schweiß-, Schneid- und Trennarbeiten einerseits und dem Entstehen des Brandes andererseits fehlte. (F. Otto)

Brandschutzpflicht auch noch nach Jahren

Als ein Grundstückseigentümer im Jahre 2001 die Aufforderung zur Durchführung verschiedener brandschutztechnischer Vorkehrungen bzw. Nachrüstung erhielt, machte er geltend, er hätte das Grundstück im Wege der Zwangsversteigerung erworben und die bauaufsichtsbehördlichen Einschreitbefugnisse wären wegen jahrelanger Untätigkeit der Behörde in Kenntnis der Problematik verwirkt. Es ging um den Einbau einer Sprinkleranlage, einer Brandmeldeanlage und einer Brandmeldezentrale mit Direktmeldung zur Feuerwehr, einer Entrauchungsanlage sowie die Aufbringung eines Feuerschutzanstrichs auf die vorhandene Stahltragekonstruktion. Dafür waren 175 000 Euro erforderlich.

Jedoch führen allein der mit einer langen Bestandszeit einer illegalen oder mit Mängeln belasteten baulichen Anlage verbundene Zeitablauf und eine Untätigkeit der Behörde - auch in Kenntnis dieser Umstände - für sich genommen nicht zu Bindungen oder gar dauerhaften Duldungspflichten der Behörde im Rahmen der Betätigung ihres Einschreitensermessens.
Die bauaufsichtsbehördlichen Einschreitensbefugnisse unterliegen, anders als Abwehrrechte eines Nachbarn gegen ein Vorhaben, nicht der so genannten Verwirkung. Eine Verwirkung führt bei Vorliegen der Voraussetzungen zu einem Rechtsverlust, was gegenüber illegal errichteten baulichen Anlagen im Ergebnis sogar zu einer gesicherten Stellung führen würde als in den Fällen der Errichtung von Bauwerken mit einer Baugenehmigung, die im Falle der Rechtswidrigkeit unter den allgemeinen verwaltungsverfahrensrechtlichen Voraussetzungen zurückgenommen werden kann.
 Im Hinblick auf die ganz gravierenden Gefahren im Brandfall für Leib und Leben einer Vielzahl von Menschen, also Bewohner und Besucher, oder bei einem Rettungseinsatz, oder bei einem Rettungseinsatz tätiges Feuerwehrpersonal sprach alles dafür, die weitere Nutzung des Gebäudekomplexes durch ein Nutzungsverbot zu unterbinden. Die Durchsetzung der Brandschutzauflagen war das geringere Mittel und musste vom Grundstückseigentümer akzeptiert werden. Es bestand eine Einschreitungspflicht der Behörde (Beschluss des Oberverwaltungsgerichts Saarland vom 25. Januar 2005 - 1 Q 51/04). (Dr. Otto)

Glasbausteinwand nicht ausreichend

Eine Gebäudeabschlusswand ist notwendig, wenn das Gebäude weniger als 2,50 Meter von der Nachbargrenze errichtet worden ist. Es sind dann die Voraussetzungen zu erfüllen, die an eine Brandwand zu stellen sind. Insoweit kann die Landesbauordnung bestimmen, dass Brandwände in der Widerstandsklasse F 90 und aus nicht brennbaren Baustoffen hergestellt sein müssen. Nun entsprechen Glasbausteine in der Regel der Feuerwiderstandsklasse G, die zwar den Durchtritt von Flammen und Brandrauch verhindern, nicht jedoch den Durchtritt der Wärmestrahlung, was für die Feuerwiderstandsklasse F gilt.
Im konkreten Fall kam die Bauaufsichtsbehörde zu dem Ergebnis, dass eine vorhandene Glasbausteinwand nicht den Anforderungen entsprach, die an eine Gebäudeabschlusswand zu stellen sind. Darüber hinaus war die Glasbausteinwand unzulässig, weil sie Öffnungen hatte. Daher erließ die Baubehörde eine Beseitigungsverfügung. Demgegenüber berief sich der Grundstückseigentümer auf die im Jahre 1972 erteilte Baugenehmigung; sie hatte aber nicht das Glasbausteinfenster zum Gegenstand. Weder in den textlichen Teilen der Baugenehmigung noch in den zu ihr gehörigen Zeichnungen war das Glasbaufenster in maßgeblicher Weise enthalten. Allerdings hatte es im Jahre 1972 auch noch eine Nachtragsgenehmigung gegeben. Sie bezog sich auf die im Antrag enthaltenen Bauteile. Danach ging es um die Umnutzung des Anbaus des Lagers und Werkstatt sowie um einen Fahrradkeller und die Balkone mit erforderlicher Umgestaltung von Vorder- und Rückwand. Die Eintragung des Glasbausteinfensters in den Grundriss des Erdgeschosses in der zur Baugenehmigung gehörenden Entwurfszeichnung änderte nichts dran, dass dieses Fenster nicht Gegenstand der Nachtragsbaugenehmigung geworden war. Weder die Rohbauabnahme noch die Schlussabnahme des Bauwerkes hatten gegenüber der fehlenden Baugenehmigung eine legalisierende Wirkung. Nur durfte aufgrund dieser Maßnahem die bauliche Anlage benutzt werden, jedoch nur im Rahmen der Baugenehmigung. Weder die Rohbauabnahme noch die Schlussabnahme konnte etwaige Verstöße gegen die Baugenehmigung sanktionieren. Das Vertrauen des Bauherrn darauf, dass die Baubehörde baurechtliche Maßnahmen nicht mehr ergreifen werde, konnte durch falsche Abnahmebescheinigungen deshalb nicht begründet werden. Nach dem Urteil des Verwaltungsgerichts Gelsenkirchen vom 14. März 2007 (10 K 4946/03) war dem Grundstückseigentümer kein Vertrauensschutz allein deshalb einzuräumen, weil seit Errichtung des Bauwerks und Einbaus des Glasbausteinfensters 30 Jahre vergangen waren. Allein die vielleicht vorliegende faktische Duldung des illegalen Zustandes durch die zuständige Behörde begründete keinen schutzwürdigen Vertrauenstatbestand. Erforderlich dafür ist vielmehr, dass die Baubehörde in Kenntnis der formellen und eventuell materiellen Illegalität eines Vorhabens zu erkennen gibt, dass sie sich auf Dauer mit dessen Existenz abzufinden gedenke.

Brandsicherheit fehlte

Ein Bauherr, der gegen die ihm erteilte Baugenehmigung vorgeht, weil sie mit zusätzlichen Verpflichtungen versehen ist, darf von der Baugenehmigung nur Gebrauch machen, wenn er bereit ist, sie auch in vollem Umfang umzusetzen. Stellt die Baubehörde bei einer Kontrolle fest, dass der Bauherr abweichend von der Baugenehmigung nach seinen Vorstellungen baut, kann sie eine Ordnungsverfügung erlassen.
Diese Auffassung hat das Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen im Beschluss vom 8. Mai 2007 (Az. 10 B 2555/06) vertreten. Im konkreten Fall hatte die Baubehörde den Bauherrn aufgefordert, im Dachgeschoss sowie im Keller des Gebäudes Brandschutztüren einzubauen, im Keller lediglich als T-30-RS-Türen ohne Freilauftürschließer und integrierte Rauchmelder. Demgegenüber hatte der Bauherr geltend gemacht, auf ihn würden erhöhte finanzielle Aufwendungen zukommen. Trotzdem überwog das öffentliche Vollzugsinteresse, weil anders die erforderliche Brandsicherheit - insbesondere die sichere Möglichkeit, bei einem Brand die Rettung von Menschen zu ermöglichen - nicht hergestellt werden konnte. Finanzielle Interessen des betroffenen Eigentümers müssen gegenüber dem Interesse an der Vermeidung von Schäden an Leib und Leben sowie an der Minimierung der Brandrisiken grundsätzlich zurücktreten. Mit der Entscheidung eines Brandes muss nämlich jederzeit gerechnet werden. Als Alternative wäre für den Bauherrn lediglich eine vorübergehende freiwillige Nutzungsaufgabe oder der behördliche Anspruch einer Nutzungsentsagung für den Zeitraum bis zum Abschluss des Klageverfahrens in Frage gekommen. (Dr. Otto)